Normativa affitti brevi Toscana 2026: guida completa per proprietari

Gli affitti brevi continuano a crescere in tutta la Toscana e in particolare nelle località turistiche della Maremma. Tuttavia, negli ultimi anni la normativa è cambiata profondamente e il 2026 segna una nuova fase fatta di regole più stringenti, nuovi obblighi e maggiore attenzione fiscale.

Se possiedi una casa vacanze o stai pensando di metterla a reddito, questa guida ti spiega tutte le regole aggiornate sugli affitti brevi in Toscana nel 2026, in modo chiaro e pratico.

Cosa si intende per affitto breve

Per la legge italiana, le locazioni brevi sono contratti di affitto:

• con durata inferiore a 30 giorni

• per finalità turistiche

• senza servizi tipici alberghieri (colazione, reception ecc.)

Rientrano in questa categoria:

• case vacanza

• appartamenti turistici

• locazioni tramite Airbnb, Booking, Vrbo

Le novità fiscali 2026 sugli affitti brevi

La principale novità riguarda la tassazione.

Cedolare secca: cosa cambia nel 2026

Nel 2026 la normativa fiscale è stata aggiornata con nuove regole sulla cedolare secca.

In sintesi:

• 26% di cedolare secca se affitti tramite portali o intermediari (Airbnb, Booking, agenzie ecc.)

• 21% solo per un immobile e solo se affittato senza intermediazione

• la maggior parte dei proprietari rientra quindi nel 26%

Questo significa che chi utilizza piattaforme online — praticamente il 90% dei proprietari — subirà una tassazione più alta.

Impatto reale per i proprietari

La norma colpisce direttamente:

• proprietari privati

• property manager

• agenzie immobiliari

• gestori professionali

Per questo oggi diventa fondamentale ottimizzare ricavi, occupazione e pricing per compensare la maggiore tassazione.

Quando l'affitto breve diventa attività imprenditoriale

Dal 2026 cambia anche la soglia per essere considerati "imprenditori".

Se affitti 3 o più immobili, l'attività è presumibilmente imprenditoriale.

Questo comporta:

• apertura partita IVA

• regime fiscale diverso

• obblighi contabili

• gestione più complessa

È uno dei punti più importanti della nuova normativa.

Obbligo Codice CIN (Codice Identificativo Nazionale)

Uno degli obblighi più importanti per gli affitti brevi è il CIN – Codice Identificativo Nazionale.

Serve per:

• censire tutte le strutture turistiche

• contrastare abusivismo e irregolarità

• controllare il mercato degli affitti brevi

Il codice deve essere:

• richiesto prima di pubblicare l'annuncio

• esposto negli annunci online

• indicato nella comunicazione turistica

Senza CIN si rischiano sanzioni e rimozione degli annunci.

La nuova normativa regionale Toscana (Testo Unico Turismo 2025)

Dal 2025 la Toscana ha introdotto il nuovo Testo Unico del Turismo, che ha cambiato la gestione delle locazioni turistiche.

La Regione ha dato più poteri ai Comuni per:

• limitare la concentrazione di affitti brevi

• tutelare i residenti

• gestire l'overtourism

L'obiettivo è mantenere equilibrio tra turismo e qualità della vita.

Questo significa che ogni Comune può introdurre regole specifiche (registrazioni, limiti, controlli).

Gli obblighi operativi per affittare legalmente

Chi affitta una casa vacanze deve rispettare diversi adempimenti.

1. Comunicazione degli ospiti alla Questura

Obbligo di registrare gli ospiti sul portale Alloggiati Web entro 24 ore.

2. Comunicazione ISTAT

Ogni soggiorno deve essere comunicato per le statistiche turistiche regionali.

3. Tassa di soggiorno

Va riscossa dagli ospiti e versata al Comune.

4. Norme sicurezza casa vacanze

Devono essere presenti:

• rilevatore fumo / CO

• estintore

• impianti a norma

• certificazioni sicurezza

Perché la normativa rende fondamentale il property management

Negli ultimi anni gli affitti brevi sono passati da attività "semplice" a attività complessa e regolamentata.

Oggi un proprietario deve gestire:

• fiscalità e tassazione

• burocrazia regionale e comunale

• adempimenti turistici

• gestione ospiti e recensioni

• pricing dinamico

• pubblicazione multiportale

Ed è proprio qui che entra in gioco il property management professionale.

Come Mareama aiuta i proprietari a restare in regola

Gestire una casa vacanze oggi significa ridurre i rischi e massimizzare i ricavi.

Mareama affianca i proprietari della Maremma con una gestione completa:

✔ gestione normativa e burocratica
✔ pubblicazione su Airbnb, Booking e Vrbo
✔ pricing dinamico per aumentare il rendimento
✔ gestione ospiti e recensioni
✔ check-in, pulizie e manutenzione
✔ consulenza fiscale e strategica

Con le nuove regole 2026, affidarsi a professionisti non è più un lusso: è la scelta più sicura per affittare serenamente.

Conclusione

Il 2026 segna una svolta per gli affitti brevi in Toscana:

• tassazione più alta

• più controlli

• più burocrazia

• nuove regole regionali e comunali

Ma con la giusta gestione, gli affitti brevi restano uno degli investimenti immobiliari più redditizi della Maremma.

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